Plus-value immobilière : ce qu’il faut savoir sur ses possibilités d’exonération

L’exonération de la plus-value pour la vente d’une résidence principale

Vous avez vendu votre logement pour acheter une autre résidence principale et dans le cadre de cette opération, vous avez réalisé une plus-value ? Bonne nouvelle, celle-ci est exonérée d’impôt ! Une opportunité qui vous est aussi offerte pour tout bien immobilier que vous vendez et dont vous investissez le prix de vente dans un délai maximum de 2 ans dans l’achat ou la construction de votre logement permanent ; dans ce second cas, vous devez toutefois ne pas avoir été propriétaire d’une résidence principale dans les 4 années précédent la vente. 

Les garages, les dépendances, les « chambres de bonne » ou encore les caves vendues en même temps que le bien sont également concernés par cette exonération.

Plus-value : quels autres cas rendent l’exonération possible ?

Des exonérations fiscales peuvent également s’appliquer sous certaines conditions, dans les cas suivants :

• Cession immobilière effectuée par des personnes âgées ou invalides dont les revenus ne dépassent pas les plafonds fixés ;

• Durée de détention du bien de plus de 22 ans ;

• Cession d’un logement possédé par des non-résidents en France (sous conditions) ;

• Vente d’un bien immobilier pour un montant inférieur à 15 000€ ;

• Expropriation pour cause d’utilité publique, à condition que l’indemnité perçue soit réemployée à 90 % minimum dans les 12 mois suivants ;

• Cession dans le cadre de projets sociaux.

Un abattement appliqué à partir de 6 ans de détention

Les résidences secondaires, les biens locatifs, les logements vacants, les parts de SCPI ou détenues en SCI et enfin les terrains à bâtir (depuis le 1er septembre 2014), sont donc exonérés d’impôt sur la plus-value à partir de 22 ans de détention.

Mais dès 6 ans de détention, votre éventuelle plus-value bénéficie d’un abattement. Celle-ci est de 6 % par année à compter de la 6ème année jusqu’à la 21ème année, et de 4 % supplémentaires  la dernière année. Ce qui équivaut à une exonération de 100 % au terme de 22 ans.

La plus-value réalisée lors de la vente de ces différents biens permet également de bénéficier d’exonération de prélèvements sociaux. Celle-ci est totale au bout de 30 ans de détention.

L’abattement appliqué est de 1,65 % à partir de la 6ème année de détention, de 1,60 % la 22ème année et de 9 % à partir de la 23ème. Au terme des 30 ans de détention, l’exonération atteint donc les 100 %.

En définitive, plus on détient longtemps le bien et plus la taxation sur la plus-value baisse.

L’abattement exceptionnel de plus-value immobilière en zone tendue

Si vous signez une promesse de vente entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2025, et que le bien que vous cédez est situé en zone tendue A, A bis ou B1, vous êtes aussi éligible à un abattement exceptionnel, quelle que soit la durée de détention de votre bien. Objectif : fluidifier le marché immobilier dans ces territoires où l’accès à la propriété est compliqué. Pour cela, l’acheteur doit s’engager à la démolition du bien et la reconstruction de logements collectifs.

Cet abattement sur la plus-value immobilière est de 60 %, voire de 85 % si les futurs logements construits seront sociaux au moins pour moitié.

À propos du taux d’imposition appliqué sur les plus-values immobilières

Après abattements, la plus-value immobilière nette est soumise au prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 12,8 %. S’ajoutent les prélèvements sociaux dont le taux est fixé à 17,2 % depuis 2018.

Au total, la fiscalité forfaitaire appliquée sur les plus-values immobilières nettes est donc de 30 %. Vous pouvez en revanche opter pour une imposition selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu si celui-ci vous est plus favorable.

Calcul du montant de la plus-value et réalisation de l’acte notarié

La plus-value fait l’objet d’une déclaration spécifique, que le notaire effectue pour vous, lors de la signature de l’acte authentique de vente. Un formulaire légal qui permet au notaire de calculer le montant de la plus-value ainsi que de liquider pour vous l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

Le notaire y calcule  la plus-value brute, qui est égale au prix de cession, moins celui d’acquisition du logement.

Le prix de cession peut être diminué de certains frais supportés par le vendeur au moment de la vente (coût des diagnostics, frais de mainlevée d’hypothèque…). Le prix d’acquisition peut, quant à lui, être majoré par les frais d’acquisition, des dépenses de travaux d’amélioration, d’agrandissement ou de reconstruction.

Lorsque la plus-value est exonérée, il n’y a pas lieu d’établir une déclaration. L’acte de vente doit simplement préciser la nature et le motif de l’exonération ou l’absence de taxation.

Enfin, le montant net de la plus-value doit être reporté par le vendeur sur sa déclaration de revenus, via le formulaire Cerfa n°2042.

Des abattements et exonérations totales sont donc possibles si vous réalisez une plus-value immobilière, notamment si vous vendez votre résidence principale pour en acquérir une autre. Afin d’optimiser les coûts de votre nouveau projet immobilier, pensez à la solution de la délégation d’assurance emprunteur. Ainsi, vous avez la possibilité de bénéficier d’un niveau de couverture équivalent aux contrats groupe pour des tarifs plus compétitifs.