Estimation d'emprunt immobilier : mode d'emploi

Estimer votre capacité d'emprunt immobilier pour démarrer votre recherche

Vous êtes prêt à investir dans l'immobilier ? Pour savoir à quels types de biens vous pouvez prétendre, réalisez une première simulation de votre capacité d'emprunt immobilier sur internet ou auprès d'un établissement de crédit.

Rassemblez les informations nécessaires au calcul de votre capacité d'emprunt. Listez l'ensemble de vos ressources mensuelles (salaires, revenus locatifs, allocations, pensions, revenus du capital, etc.) et le montant de vos charges courantes. La loi autorise un taux d'endettement maximum équivalent à 35% de vos revenus : vous obtenez ainsi une idée des mensualités que vous pourrez rembourser.

Estimez aussi votre apport personnel, c'est-à-dire le montant de l'épargne que vous êtes prêt à investir dans votre projet immobilier. En général, les banques et établissements de crédit demandent aux futurs emprunteurs d'apporter 10% du montant total de l'opération immobilière en épargne. Pensez toutefois à conserver une épargne disponible en cas d'imprévu !

Prenez ensuite connaissance du marché immobilier. Renseignez-vous sur le prix au mètre carré dans votre secteur de recherche et épluchez les petites annonces. Attention : le prix d'un bien immobilier ne correspond pas à votre besoin de financement ! Le montant total de votre opération immobilière comprend :

• la valeur du bien après négociation ;

• les frais d'agence (3 à 7 % du prix de vente) ;

• les frais de notaire (2 à 8 % du prix de vente) ;

• les frais bancaires associés à votre prêt immobilier (caution, frais de dossier) ;

• les éventuels travaux à prévoir ;

• le remboursement d'une partie de la taxe foncière aux vendeurs ;

• les éventuels travaux de copropriété à payer par les acquéreurs ;

• les éventuels diagnostics non-obligatoires que vous voudriez faire avant achat.

Simuler votre emprunt immobilier pour vous préparer à faire une offre d'achat

Vous avez rassemblé toutes les informations nécessaires ? Rendez-vous à la banque, chez le courtier ou sur un simulateur en ligne pour estimer votre emprunt immobilier !

L'estimation de votre emprunt immobilier comporte cinq données principales :

• le capital emprunté, c'est-à-dire le montant nécessaire pour financer votre achat immobilier ;

• la durée de remboursement, en général 25 ans, voire jusqu’à 30 ans pour les jeunes emprunteurs ;

• le taux d'intérêt annuel, fixe ou variable, appelé TAEG lorsqu'il inclut tous les frais liés au crédit, notamment l'assurance emprunteur ;

• le montant de vos mensualités ;

• le coût de votre crédit, c'est-à-dire le montant des intérêts versés à la banque.

Une simulation réalisée avec un établissement de crédit vous permet de sécuriser les vendeurs, lorsque vous leur adressez une lettre d'offre d'achat : ils savent ainsi que vous aurez les moyens de concrétiser votre offre. Attention toutefois, la simulation n'a pas valeur d'accord de prêt. Une banque peut vous refuser un crédit même si vous votre simulation était favorable.

Banque, assureur, courtier : rechercher le meilleur taux pour emprunter

Votre offre d’achat a été contresignée par les vendeurs ? L'estimation d'emprunt immobilier vous permet de préciser dans le compromis de vente ou la promesse de vente les conditions suspensives relatives à l’obtention de votre emprunt immobilier. En clair, vous indiquez le montant que vous pensez emprunter, à quel taux et dans quel délai vous espérez recevoir une réponse de la banque (en général 60 jours). La vente sera annulée sans pénalité si votre prêt vous est refusé à ces conditions.

Votre promesse de vente ou compromis de vente est désormais signé ? Vous passez à la dernière étape de l'estimation d'emprunt immobilier : la recherche du meilleur taux et des meilleures conditions ! Comparez les offres auprès de différents établissements de crédit pour obtenir le prêt le plus adapté à votre projet et à votre situation particulière.

Pensez également à comparer les assurances de prêt. La loi vous permet de recourir à une assurance différente de celle que la banque vous propose. En délégation d'assurance, vous pourriez obtenir une offre équivalente à un prix plus intéressant, et ainsi diminuer votre TAEG et le montant de vos mensualités.