Le vice caché immobilier est un défaut affectant un bien immobilier, non spécifié sur le contrat, que l’acheteur découvre après la transaction. S’il l’avait connu, il n’aurait pas conclu la vente ou aurait demandé une diminution du prix. Quels sont les recours en cas de vice caché ? En tant que particulier à la recherche d’un bien comprenant le moins de défauts possibles, comment s’en prémunir ?
La définition du vice caché en immobilier est donnée par l’article 1641 du Code civil. Il s’agit d’un défaut du bien immobilier qui le rend impropre à son usage ou qui diminue tellement son usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté, ou l’aurait fait mais à un prix moindre.
Concrètement, il peut s’agir d’une infiltration d’eau dans un mur, de fondations défectueuses qui menacent la solidité du bâtiment ou encore de nuisances sonores.
Pour prouver l’existence d’un vice caché en immobilier, des conditions doivent être réunies :
Le vice doit avoir existé avant la vente ;
L’acheteur n’en a pas eu connaissance au moment de la signature de l’acte authentique de vente et le vice n’était mentionné dans aucune clause ;
Le vice ne doit pas être apparent : il se révèle seulement après un examen approfondi de l’appartement ou de la maison, par exemple, lors d’une expertise, que le vendeur en ait eu connaissance ou non (ce dernier n’est en revanche pas tenu de garantir les vices apparents que l’acheteur aurait pu déceler facilement, comme un défaut de l’installation électrique mentionné dans un diagnostic immobilier) ;
Le vice doit diminuer l’usage du bien ou le rendre inutilisable en l’état.
Si ces conditions sont réunies, l’acheteur peut actionner la garantie des vices cachés, dans un délai de 2 ans. Celui-ci commence à courir non pas au jour de la signature de la vente définitive, mais au moment de la découverte du vice caché immobilier.
Première étape le cas échéant : contacter le vendeur pour l’informer de l’existence d’un vice caché immobilier du logement, et lui demander d’y remédier. La lettre recommandée avec avis de réception sera accompagnée de justificatifs, comme une expertise, un devis ou une facture de réparation.
En l’absence de réponse de sa part, ou si les deux parties ne parviennent pas à se mettre d’accord, elles peuvent faire appel à un médiateur de justice qui mènera les actions nécessaires.
Si la conciliation échoue, l’acheteur devra solliciter l’aide d’un avocat et agir en justice, devant le tribunal de proximité si le montant du litige est inférieur à 10 000 euros, et devant le tribunal judiciaire dans le cas contraire.
À part la réparation du vice caché immobilier, le juge peut imposer au vendeur :
L’annulation de la vente, avec restitution du bien immobilier au vendeur et du prix d’achat à l’acquéreur augmentés des frais occasionnés par la vente (frais de notaire, notamment). Cette solution est toutefois rarement retenue par les tribunaux ;
La diminution du prix de vente : le vendeur sera tenu de restituer une fraction du prix, en fonction du coût des travaux nécessaires pour remettre le bien en usage, estimé par un expert ;
Le versement de dommages et intérêts pour réparer le préjudice causé par un vendeur de mauvaise foi.
À savoir : le vendeur professionnel (marchand de biens, par exemple) est présumé avoir connaissance des vices cachés en immobilier. Il ne pourra donc pas s’exonérer de sa responsabilité. Cette présomption ne pèse pas sur l’agent immobilier, qui agit seulement en tant qu’intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur.
Un acheteur n’est jamais sûr d’obtenir gain de cause : mieux vaut donc détecter les vices cachés immobiliers avant tout achat ! D’autant que si le bien immobilier est ancien, il est réputé être acheté dans l’état. Il faut donc se montrer particulièrement vigilant au moment de la visite et étudier avec soin le dossier de diagnostics immobiliers (DDT).
Les diagnostics immobiliers sont le reflet du contrôle technique du bien. Ce dernier repose sur plusieurs critères à évaluer :
La performance énergétique ;
Le risque d’explosion au plomb ;
La présence ou non d’amiante ;
L’état de l’installation électrique / gaz si elle a plus de 15 ans ;
L’état des risques naturels et technologiques ;
L’état de l’installation d’assainissement non collectif ;
Le bruit (si le bien est situé dans une zone proche d’un aérodrome) ;
La présence ou non de termites.
L’acquéreur peut aussi se faire assister par un agent immobilier compétent ou par un professionnel du bâtiment. Grâce à son œil d’expert, celui-ci examinera à la loupe les diverses installations (électricité, gaz, eau…), et le gros œuvre comme la charpente et la toiture.
Ainsi, consulter les diagnostics immobiliers du bien avant achat est une étape indispensable à ne pas négliger pour prévenir tout vice caché. Dès lors, dans le cas de la découverte d’un défaut non présent dans les diagnostics après signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur est en droit de poursuivre le vendeur pour vice caché.
Un achat immobilier est une étape importante de la vie, et un tel projet se doit d’être réfléchi dans les moindres détails. Avant même de vous lancer, il est indispensable de vous poser la question suivante : quel type de bien souhaitez-vous acheter ?
Les prix annoncés sur les sites de ventes entre particuliers peuvent être très au-dessus du marché. Il s’agit donc de bien négocier pour être sûr de payer le juste prix.
Payer un loyer ou rembourser un crédit, investir dans la pierre ou louer son logement pour éviter taxe foncière et travaux coûteux... Quand on hésite entre louer ou acheter un bien immobilier, il n'est pas toujours évident de trancher !
Acheter un bien immobilier est souvent le projet d’une vie, mais tout ne se passe pas toujours comme prévu… Un divorce, un décès ou la perte d’un emploi peuvent changer complètement la donne et vous obliger à revoir vos plans...
Être propriétaire de son logement est souvent le projet d’une vie. Mais attention, en dehors du crédit immobilier en lui-même, de nombreux frais, taxes et impôts sont à prendre en compte. Taxe foncière, assurance, impôts, frais annexes : voici l’ensemble des coûts inhérents à la propriété foncière.
Si l’accès à la résidence principale motive grand nombre de projets immobiliers, il n’est pas le seul : résidence secondaire, investissement locatif, locaux professionnels…
Vous envisagez d’acheter un bien immobilier ? Votre banquier ne sera pas votre seul interlocuteur pour concrétiser votre projet. Agent immobilier, courtier, assureur, notaire… Ces professionnels jouent aussi un rôle clé lors de l’acquisition d’une maison ou d’un appartement.
L’acquisition d’un premier bien immobilier est souvent le projet d’une vie et représente un investissement conséquent. Pour aider les primo-accédants à concrétiser l’achat de leur logement, l’État a mis en place plusieurs dispositifs. En voici un récapitulatif !
Le bien immobilier que vous souhaitez acheter est concerné par une servitude de passage ? La loi encadre le droit d’accéder au terrain d’un autre propriétaire, en distinguant toutefois terrains enclavés et terrains difficiles d’accès.
De nombreuses obligations légales régissent la vente d’un bien immobilier, du côté de l’acheteur comme du vendeur. À partir du moment où l’offre d’achat est acceptée, l’acheteur est ainsi tenu de payer le vendeur...
De nombreux documents sont à demander afin d’éviter les mauvaises surprises ! Voici les éléments à consulter avant de s’engager.
L’achat en indivision demeure une formule classique pour bien des projets immobiliers à deux, mais d’autres options existent pour devenir propriétaire d’un appartement ou d’une maison. L’achat en SCI, en nue-propriété ou en viager ou encore l’investissement locatif grâce aux coups de pouce de l’État font partie des possibilités à connaître avant de se lancer.
Devenir propriétaire, notamment pour la première fois, peut s’avérer intimidant. De la définition de votre projet immobilier à la signature de l’acte de vente, voici donc le récapitulatif des étapes à suivre pour acheter un bien sereinement, assorti de quelques conseils pour faciliter vos démarches.