Vice caché immobilier : quel recours et comment le détecter ?

Qu’est-ce qu’un vice caché immobilier ?

La définition du vice caché en immobilier est donnée par l’article 1641 du Code civil. Il s’agit d’un défaut du bien immobilier qui le rend impropre à son usage ou qui diminue tellement son usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté, ou l’aurait fait mais à un prix moindre.

Concrètement, il peut s’agir d’une infiltration d’eau dans un mur, de fondations défectueuses qui menacent la solidité du bâtiment ou encore de nuisances sonores.

Pour prouver l’existence d’un vice caché en immobilier, des conditions doivent être réunies :

• Le vice doit avoir existé avant la vente ;

• L’acheteur n’en a pas eu connaissance au moment de la signature de l’acte authentique de vente et le vice n’était mentionné dans aucune clause ;

• Le vice ne doit pas être apparent : il se révèle seulement après un examen approfondi de l’appartement ou de la maison, par exemple, lors d’une expertise, que le vendeur en ait eu connaissance ou non (ce dernier n’est en revanche pas tenu de garantir les vices apparents que l’acheteur aurait pu déceler facilement, comme un défaut de l’installation électrique mentionné dans un diagnostic immobilier) ;

• Le vice doit diminuer l’usage du bien ou le rendre inutilisable en l’état.

Quel recours pour un vice caché en immobilier ?

Si ces conditions sont réunies, l’acheteur peut actionner la garantie des vices cachés, dans un délai de 2 ans. Celui-ci commence à courir non pas au jour de la signature de la vente définitive, mais au moment de la découverte du vice caché immobilier.

Première étape le cas échéant : contacter le vendeur pour l’informer de l’existence d’un vice caché immobilier du logement, et lui demander d’y remédier. La lettre recommandée avec avis de réception sera accompagnée de justificatifs, comme une expertise, un devis ou une facture de réparation.

En l’absence de réponse de sa part, ou si les deux parties ne parviennent pas à se mettre d’accord, elles peuvent faire appel à un médiateur de justice qui mènera les actions nécessaires.

Si la conciliation échoue, l’acheteur devra solliciter l’aide d’un avocat et agir en justice, devant le tribunal de proximité si le montant du litige est inférieur à 10 000 euros, et devant le tribunal judiciaire dans le cas contraire.

À part la réparation du vice caché immobilier, le juge peut imposer au vendeur :

• L’annulation de la vente, avec restitution du bien immobilier au vendeur et du prix d’achat à l’acquéreur augmentés des frais occasionnés par la vente (frais de notaire, notamment). Cette solution est toutefois rarement retenue par les tribunaux ;

• La diminution du prix de vente : le vendeur sera tenu de restituer une fraction du prix, en fonction du coût des travaux nécessaires pour remettre le bien en usage, estimé par un expert ;

• Le versement de dommages et intérêts pour réparer le préjudice causé par un vendeur de mauvaise foi.

Comment se prémunir contre les vices cachés immobiliers ?

Un acheteur n’est jamais sûr d’obtenir gain de cause : mieux vaut donc détecter les vices cachés immobiliers avant tout achat ! D’autant que si le bien immobilier est ancien, il est réputé être acheté dans l’état. Il faut donc se montrer particulièrement vigilant au moment de la visite et étudier avec soin le dossier de diagnostics immobiliers (DDT).

Les diagnostics immobiliers sont le reflet du contrôle technique du bien. Ce dernier repose sur plusieurs critères à évaluer :

• La performance énergétique ;

• Le risque d’explosion au plomb ;

• La présence ou non d’amiante ;

• L’état de l’installation électrique / gaz si elle a plus de 15 ans ;

• L’état des risques naturels et technologiques ;

• L’état de l’installation d’assainissement non collectif ;

• Le bruit (si le bien est situé dans une zone proche d’un aérodrome) ;

• La présence ou non de termites.

L’acquéreur peut aussi se faire assister par un agent immobilier compétent ou par un professionnel du bâtiment. Grâce à son œil d’expert, celui-ci examinera à la loupe les diverses installations (électricité, gaz, eau…), et le gros œuvre comme la charpente et la toiture.

Ainsi, consulter les diagnostics immobiliers du bien avant achat est une étape indispensable à ne pas négliger pour prévenir tout vice caché. Dès lors, dans le cas de la découverte d’un défaut non présent dans les diagnostics après signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur est en droit de poursuivre le vendeur pour vice caché.