Si l’optimisation fiscale n’est pas l’objectif principal d’un investissement immobilier, elle peut contribuer à sa rentabilité sur la durée. En effet, plusieurs dispositifs vous permettent d’alléger vos impôts dans le cadre de l’achat d’un bien neuf ou ancien.
Entre l’impôt sur le revenu, la taxe foncière, la taxe d’habitation ou encore l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), la charge fiscale peut peser lourd sur vos revenus et votre patrimoine. Différents mécanismes d’optimisation peuvent toutefois alléger vos impôts : crédit ou réduction d’impôt, exonération, primes exceptionnelles, etc.
Certains de ces dispositifs concernent tout particulièrement l’investissement immobilier. Initiés par l’État, ils ont pour objectif d’encourager le développement du parc locatif dans des zones tendues, de contribuer à la redynamisation de certains territoires et de favoriser la rénovation énergétique des propriétés anciennes.
Ainsi, la défiscalisation immobilière a pour principal objectif l’investissement dans l’immobilier locatif, cela en échange d’une réduction d’impôts. Ce mécanisme d’optimisation fiscal mis en place par l’Etat permet de réduire son impôt sur le revenu.
Qu’ils investissent dans l’immobilier neuf ou ancien, les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier, sous conditions, d’un certain nombre d’avantages fiscaux. Parmi ces aides à l’investissement locatif, qui évoluent régulièrement, figurent notamment :
Le dispositif Pinel / Duflot , qui prend la forme d’une réduction de l’impôt sur le revenu en investissant dans un logement neuf (ou faisant l’objet d’une rénovation importante) situé dans une zone « tendue ». Le loyer et les revenus du locataire sont plafonnés.
Le dispositif Denormandie, qui permet de bénéficier d’une réduction fiscale en investissant dans un logement ancien à rénover, à condition que celui-ci soit situé dans l’une des 245 communes éligibles et que les travaux effectués observent certaines conditions.
Le dispositif Cosse, qui offre une déduction fiscale sur les revenus locatifs aux propriétaires louant leur logement à un niveau de loyer abordable, à condition de respecter certains critères et de signer une convention avec l’Anah (agence nationale de l’habitat). Le taux du dispositif Cosse varient notamment en fonction des zones, divisées en A bis, A, B1, B2, et C.
Le dispositif Censi-Bouvard, qui concerne plus particulièrement l’investissement dans une résidence avec services (pour étudiants ou pour seniors, par exemple). Le régime Censi-Bouvard 2023 permet une réduction d’impôt sur le revenu à hauteur de 11 % du prix HT pour les logements. Celle-ci s’étale sur 9 ans.
Si vous louez un logement meublé et que vos revenus locatifs ne dépassent pas un certain montant, vous pouvez profiter des avantages du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Celui-ci vous permet, selon le régime d’imposition choisi :
de bénéficier d’un abattement automatique de 50 % ;
ou bien de déduire « au réel » du montant des loyers perçus les charges (taxe foncière, frais de gestion, primes de votre assurance de prêt immobilier, etc.) et abattements.
Bon à savoir : En location vide, certaines dépenses sont également déductibles de vos revenus locatifs, si vous avez opté pour le régime réel.
L’optimisation fiscale peut s’adresser à d’autres types de projets immobiliers. En effet, c’est le cas de la réduction d’impôt Malraux pour celles et ceux qui s’engagent dans la restauration d’un immeuble destiné à la location et situé dans une zone historique ou protégée au titre de son architecture.
La loi sur les monuments historiques prévoit également des avantages fiscaux. Elle n’exige pas la mise en location de l’édifice classé après restauration, mais oblige ses bénéficiaires à le conserver pendant au moins 15 ans.
Ces dispositifs permettent ainsi de préserver et pérenniser le patrimoine architectural et historique de France.
À condition de ne pas avoir besoin d’emménager à court terme dans le logement que vous allez acheter, investir en nue-propriété peut constituer une véritable opportunité.
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